容積移轉是什麼？送出與接受基地、申請流程與價格行情

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

容積移轉是什麼？把一塊地的容積搬到另一塊地

容積移轉是什麼？簡單說，是把一塊土地依都市計畫可以興建的樓地板面積，也就是容積，部分或全部轉移到另一塊可建築的土地上使用。提供容積的土地稱為送出基地，接收容積的土地稱為接受基地。送出基地通常因為被劃為公共設施保留地、保存歷史建築等原因，無法或不宜開發；接受基地則多是建商要興建大樓的建築基地。

這套制度的出發點，是政府沒有足夠預算徵收所有公共設施保留地，也難以補償因保存古蹟或歷史建築而無法開發的地主。透過容積移轉，地主可以把土地的開發權賣給需要容積的建商，土地則捐給政府作為道路、公園等公共使用；建商取得額外容積，可以蓋得更高或更多樓地板。政府不用花錢徵收，地主也能取得對價。

• 送出基地：移出容積的土地，移轉後原則上土地產權移轉給政府，或負擔保存維護義務。
• 接受基地：移入容積的建築基地，在原有容積之外，增加可興建的樓地板面積。
• 基準容積：接受基地依都市計畫原本可建的容積，是計算移入上限的基礎。
• 容積代金：接受基地不向地主購買土地，而是直接向政府繳錢換取容積的方式。

容積率本身的定義、計算公式以及與建蔽率的關係，可參考站上的容積率專文；這裡聚焦在容積如何在兩塊土地之間移動，以及申請時要注意的條件。

法源：都市計畫容積移轉實施辦法與地方規定

容積移轉的法源是都市計畫法，執行細節則規定在內政部訂定的都市計畫容積移轉實施辦法，內容包括送出與接受基地的條件、移入上限、換算方式、申請程序與代金。直轄市與縣市政府可以在辦法的框架下，另訂自治條例或審查要點，進一步限制適用地區、收緊移入量或規定代金比例。

以台北市為例，訂有容積移轉審查許可自治條例，規定接受基地面積須超過1,000平方公尺，移入容積加計其他依法獎勵的容積，不得超過法定容積的50%，且移入量中須有50%以上以繳納容積代金方式辦理。其他縣市的門檻與比例不一定相同，實際申請時一定要查詢接受基地所在地的最新規定。

送出基地有哪些？公設保留地、歷史建築與開放空間

依都市計畫容積移轉實施辦法，送出基地以三類土地為限。實務上數量最多、交易最活絡的，是私有的公共設施保留地，也就是都市計畫劃為道路、公園、綠地、廣場等公共設施，但政府還沒有徵收的私人土地。

• 具保存價值的建築所在土地：都市計畫表明應予保存，或經主管機關認定有保存價值的建築所定著的私有土地。
• 公共開放空間：為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用的可建築土地。
• 私有公共設施保留地：但不包括都市計畫規定應以區段徵收、市地重劃或其他整體開發方式取得的土地。

地方規定可能進一步限縮送出基地的類型。例如台北市規定送出基地為歷史建築所定著的私有土地，以及私有未徵收的公園、綠地、廣場與道路用地，並對道路用地設有條件，例如未開闢道路須為完整路段且兩側均與已開闢計畫道路相連通，或屬已開闢道路、經認定為消防通道的計畫道路等；此外以贈與公設保留地方式移入的容積，不得超過該次申請移入量的50%。

送出基地若是歷史建築所在土地，地主移出容積後通常不用捐出土地，但須提出維護計畫並完成修復，經文化主管機關勘驗核可，之後也要持續負擔保存維護責任。若是公設保留地，移出容積後土地須清理地上物、租賃與他項權利，再移轉登記給政府。

接受基地的條件與容積移入上限

接受基地必須是可建築土地，且不能毫無限制地移入。辦法規定接受基地可移入的容積，以不超過該基地基準容積的30%為原則；位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區的接受基地，可以酌予增加，但不得超過基準容積的50%。下表整理全國原則與台北市的差異。

接受基地移入容積後，量體變大，對周邊交通、日照、通風與公共設施的負擔也會增加，因此多數縣市會搭配都市設計審議，要求退縮、留設開放空間或改善人行環境。若接受基地位於住宅區巷弄、面前道路較窄，審議時可能被要求降低移入量，實際可用容積不一定能達到法定上限。

容積怎麼換算？公告土地現值比值與試算

送出基地移出的容積，移到接受基地時不是一比一照搬，而是要依申請容積移轉當期，送出基地與接受基地公告土地現值的比值換算。邏輯很直觀：地價低的土地，同樣面積的容積價值也較低，移到地價高的精華區時，就只能換到較少的樓地板面積。

• 第一步：算出送出基地可移出的容積，常以土地面積乘以可計算的容積率；公設保留地多參考毗鄰可建築土地的容積率。
• 第二步：查詢兩塊土地申請當期的公告土地現值。
• 第三步：移入接受基地的容積＝送出基地可移出容積×（送出基地公告土地現值÷接受基地公告土地現值）。
• 第四步：檢查移入後是否超過接受基地的移入上限，超過的部分不能使用。

舉例來說，一塊100平方公尺的道路用地，毗鄰土地容積率為225%，可移出約225平方公尺的樓地板面積。若送出基地的公告土地現值只有接受基地的一半，換算後只能移入約112.5平方公尺，約34坪。同樣這塊地若移到地價差距更大的地段，換到的容積會更少，這也是建商挑選送出基地時會同時比較區位與地價比的原因。

容積移轉申請流程：從簽約到核發許可

容積移轉通常由接受基地的所有權人或建商主導申請，送出基地地主負責配合提供文件與辦理產權移轉。流程依各縣市規定略有不同，大致可分為以下步驟，整個過程常需要數個月到一年以上。

• 評估可行性：確認接受基地位於可移入地區、面積與道路條件符合，並估算可移入的上限。
• 尋找送出基地：向公設保留地地主購買土地，或透過專門處理容積的業者媒合。
• 簽訂買賣契約：約定價金、移入量不足時的處理、產權清理責任與付款節點。
• 提出建築計畫：依地方規定送都市設計或土地使用開發許可審議，取得核定。
• 清理送出基地：處理地上物、租約、抵押權等他項權利與限制登記，並將土地移轉登記給政府。
• 核發許可：主管機關核發容積移轉許可證明，建管機關套繪登錄，地政機關建檔，再據以申請建照。

送出基地常見的卡關點，是土地上有占用的建物、共有人意見不一，或設定了抵押權。這些問題都必須在移轉登記前處理完畢，所以購買公設保留地時，除了比價，也要評估清理產權需要的時間與成本，並在契約中寫清楚由誰負責、無法完成時如何解約。

容積代金與價格行情怎麼看

容積的取得成本有兩種來源：向送出基地地主購買土地，或向政府繳納容積代金。代金的金額通常由主管機關委託多家專業估價者查估後評定，以台北市為例須委託三家以上估價者，查估費用由接受基地所有權人負擔。代金收入多用於取得私有公設保留地與都市建設。

公設保留地的買賣價格沒有官方行情，常見以公告土地現值的一定成數議價，成數會隨地區需求、地段地價比、產權是否單純與當期容積市場熱度變動，精華區與郊區的落差很大。地主想出售時，可以多詢問幾家業者的收購條件，並請地政士協助試算可移出容積，避免只看單價而忽略付款條件與產權清理責任，價格僅供參考，實際依市場與議價結果為準。

• 比價重點：每平方公尺單價之外，也要比較付款節點、訂金比例與違約條款。
• 共有土地：持分比例小、共有人多的土地，收購價通常較低，清理時間也較長。
• 稅賦：公共設施保留地在徵收前的移轉，依稅法有土地增值稅減免規定，實際以稅捐機關認定為準。
• 代書費用：產權清理與移轉登記的地政士費用與規費，依案件複雜度計算。

地主與購屋者要注意的事

對持有公設保留地的地主來說，容積移轉是把長期無法使用的土地變現的管道之一，但出售後土地就會捐給政府，不能再等待徵收補償。若預期政府短期內會徵收，可以比較徵收補償與容積交易的價格與時程，再決定要走哪一條路。繼承取得的保留地，往往有多位共有人，先整合共有人意見是關鍵。

對購屋者來說，使用容積移轉的建案通常樓層較高、戶數較多。看房時可以詢問建案取得的容積來源與比例，並確認都市設計審議要求的退縮、開放空間與停車規劃是否落實。樓層與戶數增加，會影響電梯數量、公設使用率與日照，這些都比廣告上的樓高數字更值得留意。

也要留意，地方政府會因應都市發展調整容積政策，例如提高代金比例、限縮可移入地區或降低上限。正在規劃接受基地開發的業者，最好在取得土地前就確認當時的規定與過渡條款，避免購地後政策改變，導致原本估算的容積無法全部移入。