甲建、乙建、丙建差在哪？非都市土地建築用地與容積率

費用與流程　·　最後更新 2026-10-17　·　OPEN Design 動能開啟 編輯部

丙種建築用地和甲建、乙建差在哪？先看總表

丙種建築用地、甲種建築用地與乙種建築用地，都是非都市土地裡「可以蓋建築物」的使用地，差別主要在於所在的使用分區，以及建蔽率與容積率的上限。簡單記：甲建是山坡地範圍以外農業區裡的建地，乙建是鄉村區聚落裡的建地，丙建是山坡地、森林區、風景區等範圍內的建地，丁建則是給工廠用的建地。以下是依非都市土地使用管制規則整理的大方向。

非都市土地的兩層分類：使用分區與使用地編定

台灣的土地大致分成都市計畫內的土地與非都市土地。都市計畫區內用住宅區、商業區等分區管理，第二種住宅區這類規定站上已有專文；非都市土地則採用兩層分類：先劃定使用分區，再於分區內編定使用地類別。所以看到一筆地寫著「一般農業區甲種建築用地」，前半段是分區，後半段才是能做什麼用途的編定。

• 使用分區：例如特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區、森林區、山坡地保育區、風景區、特定專用區等。
• 使用地編定：在分區內再分成甲乙丙丁四種建築用地，以及農牧、林業、養殖、交通、水利、遊憩、國土保安等十多種用地。
• 能否蓋房子：主要看使用地編定，只有建築用地能直接作一般建築使用，其他用地只能做容許使用項目。
• 查詢方式：土地登記謄本的標示部會記載使用分區與使用地類別，也可向地政事務所申請查詢。

同樣叫做建地，所在分區不同，周邊環境與後續限制就差很多。乙建位在鄉村區，通常已有道路、水電與鄰居；甲建常是被農地包圍的一小塊建地；丙建多在坡地或山區，景觀好但開發條件較嚴格。比較土地時，除了看建蔽率與容積率，也要把交通、排水與公共設施一起考慮。

甲種建築用地：農業區裡的零星建地

甲種建築用地是供山坡地範圍外農業區內建築使用的土地，多數位在特定農業區或一般農業區之中。很多甲建是早年農村住宅的基地，在辦理使用地編定時，因為上面已經有房子而被編為建築用地，所以常見形狀不規則、面積不大，四周是水田或旱田。

• 建築強度：建蔽率上限60%、容積率上限240%，以100坪基地計算，建築面積最多約60坪、容積樓地板約240坪。
• 用途：可作一般住宅使用，不像農舍那樣要求申請人具備農民身分。
• 出入通路：被農地包圍的甲建，常沒有直接臨路，要確認是否有可通行的道路或既成巷道。
• 排水與灌溉：周邊農田的灌排水路不能任意填平或改道，建築排水要另外規劃。
• 鄰地使用：鄰近農地噴灑農藥、燃燒稻草或機具作業，對居住品質會有影響。

甲建的優勢是不必經過農舍申請程序就能蓋一般住宅，但要特別注意舊房子是否曾申請過建照、土地是否已被套繪。若早年已用這塊地申請過建築並計入容積，現在要重建時，能用的樓地板面積可能受到原核准內容限制，建議先向建管單位調閱套繪紀錄。

乙種建築用地與乙建容積率：鄉村區的聚落建地

乙種建築用地是供鄉村區內建築使用的土地，也就是一般人印象中的村落、庄頭。鄉村區通常已形成聚落，有村里道路、自來水、電力與小型商店，生活機能比甲建、丙建完整，也是非都市土地中最接近一般住宅區的使用地。

乙建容積率的全國上限是240%、建蔽率上限60%，和甲建相同，但實際能蓋的樓層還會受到臨路寬度、建築物高度、日照與停車等相關規定影響。有些縣市會因地方需求調整鄉村區的建築強度，或在特定地區另訂高度限制，因此看到乙建時不要直接用240%計算，應以縣市規定與建築師試算為準。

• 適合對象：想在鄉間自建住宅、又希望有鄰居與基本生活機能的屋主。
• 常見狀況：老聚落巷道狹窄，大型機具與預拌車不易進出，施工成本可能提高。
• 既有建物：老房子常沒有使用執照，拆除重建前要確認是否需申請拆除執照與建造執照。
• 分割與共有：鄉村區土地常是家族共有，買賣或建築前要取得共有人同意或先辦理分割。

丙種建築用地：山坡地與森林區的建地

丙種建築用地是供森林區、山坡地保育區、風景區，以及山坡地範圍內農業區建築使用的土地。因為多半位在坡地，建蔽率上限只有40%、容積率上限120%，比甲建乙建低很多。以100坪基地計算，建築面積最多約40坪，容積樓地板約120坪，蓋成二到三層樓的透天或民宿是常見規劃。

• 水土保持：位在山坡地範圍內的開發，依規定可能要提出水土保持計畫或簡易水土保持申報。
• 坡度與地質：坡度過陡、位於順向坡或地質敏感區，可建築範圍會被限縮，甚至無法建築。
• 擋土與排水：擋土牆、截水溝、沉砂池等雜項工程，可能需要另外申請雜項執照。
• 聯外道路：山區道路寬度、坡度與會車空間，會影響施工與日後的消防救災。
• 公共管線：自來水、電力與污水處理可能需要自行申請延伸或設置，工期與費用要預留。

丙建的價格通常比都市建地低，也有景觀優勢，但前期的地形測量、地質調查、水保計畫與雜項工程，會讓總開發費用增加不少。這部分費用沒有統一行情，從數十萬元到數百萬元都有可能，僅供參考，實際依現場條件與專業人員報價為準。購買前最好先請建築師或水土保持技師到現場勘查，評估可建築範圍與工程難度。

丁種建築用地：工業使用，不能當住家

丁種建築用地是供工廠及有關工業設施建築使用的土地，建蔽率上限70%、容積率上限300%，強度是四種建地中最高的。但它的用途限定在工業使用，原則上不能拿來蓋一般自住的住宅，也不能把廠房改成住家出租。網路上偶爾看到「丁建便宜又容積高，可以蓋透天」的說法，其實與法規用途不符。

• 可做用途：工廠、倉儲、與工業相關的辦公與附屬設施，細節依容許使用項目規定。
• 員工宿舍：部分情形可設置與工廠營運相關的附屬宿舍，但須符合規定並經主管機關核准。
• 用途變更：要改作住宅或其他用途，通常牽涉變更編定與目的事業主管機關審查，難度很高。
• 違規風險：把丁建廠房當住家使用，可能被認定違規使用，並有被要求恢復原用途的風險。

如果購買土地的目的是自住，丁建通常不是合適的選項；若是要設廠，則要同時確認工廠登記、環保、消防等相關規定，這些已超出一般住宅自建的範圍，建議委由熟悉工業用地的建築師與代辦專業人員協助。

非都市建地能蓋房子嗎？申請建照的基本條件

甲建、乙建、丙建都可以作建築使用，但「能蓋」不等於「隨便蓋」。在實施區域計畫的非都市土地上建築，原則上仍要依建築法與相關管理規定申請建造執照，完工後申請使用執照；部分縣市對偏遠地區小型建築另有簡化規定，請向當地建管單位確認。申請流程與買地自建的整體規劃，站上的自建專文已有說明，這裡只整理非都市建地常卡關的條件。

• 臨接道路：基地要有符合規定的通路，現有巷道是否可作為建築通路，需由主管機關認定。
• 基地面積與形狀：過小或過窄的基地，扣除退縮與法定空地後，可能蓋不出合理的房子。
• 套繪管制：土地若已被其他建築執照套繪，剩餘可用的建蔽與容積會受限。
• 其他法規：位於飲用水水源保護區、活動斷層附近、山坡地或環境敏感地區，另有限制。
• 結構與安全：建築設計須由開業建築師簽證，結構、用電與排水由合格技師評估。

買非都市建地前的檢查清單

非都市土地的交易常有「看起來是建地，實際蓋不起來」的糾紛。簽約前先做功課，比事後求償容易得多。以下是購買甲建、乙建或丙建之前建議逐項確認的內容。

• 申請最新的土地登記謄本與地籍圖，核對使用分區、使用地類別、面積與所有權人。
• 向建管單位查詢是否曾被建照套繪，以及上面現有建物是否有建照或使用執照。
• 到現場確認出入道路的寬度、是否為公有道路或私人土地，必要時取得通行同意。
• 確認自來水、電力是否可接，以及申請接管的距離與可能費用。
• 查詢是否位於山坡地範圍、環境敏感地區、水源保護區或其他特定管制區。
• 請建築師依縣市規定試算建築面積、樓層與可行的配置，再決定出價。

簽約時可以把「經建築師確認可依規定申請建造執照」列為付款或交屋的條件，或約定若因土地本身條件無法取得建照時的處理方式。這樣的約定能降低買到無法建築土地的風險，也讓買賣雙方在價格談判時有共同的判斷基準。