老屋翻新完整指南：六項基礎工程與費用

費用與流程　·　最後更新 2026-08-19　·　OPEN Design 開放設計 編輯部

老屋翻新最該先接受的一件事是：三十年以上的房子，有四成的錢會花在完工後看不見的地方——水電管線、防水與壁癌、結構、鋁窗、電力容量、排水與糞管，這六項在屋齡 30 年以上幾乎跑不掉。2026 年台灣行情，老屋全室翻新每坪約 10～20 萬元，其中基礎工程就佔掉 4～8 萬元。要省，只能省在木作與面材；省在管線與防水，五年內一定會拆第二次，而且是連同新做好的裝潢一起拆。

30 年老屋必做的六項基礎工程

老屋不是重新裝潢一次，是先換掉房子的體質再談美感。下面六項的共同點是：都會被新做的裝潢封住，事後補做就得拆兩次。

2026 年台灣行情，依現況與樓層數差異大，僅供參考。

六項全做，25 坪老公寓大約 100～200 萬元，還不含木作、廚具與家電。報價單上基礎工程只佔一成，通常不是便宜，是沒做。

水電管線更新：為什麼不能只換一半

屋齡 30 年的房子冷熱水多半是鍍鋅鐵管。鐵管內壁鏽蝕會讓管徑愈來愈小，水量變弱、水色偏黃，且不可逆。做法是全室換不鏽鋼壓接管或 PPR 管，走明管或天花板內，日後維修不必打牆。

電的問題更大。老屋常見 1.6mm 單芯線、沒有接地、全戶只有 6～10 個迴路，冷氣與烘衣機一起開就跳電。做法是換 2.0mm 電線、每台冷氣與高功率電器各拉專用迴路，總迴路拉到 20～24 個。

電力容量要一併處理：單相二線改單相三線（110V/220V），才有辦法接 220V 冷氣與電熱水器，含台電申請與外線作業約 3～8 萬元，申請到施作約 2～4 週，要提早排。

防水、壁癌與結構補強：拆開才看得到的錢

浴室防水不是塗一層防水漆。正規流程是打除見底、粉光整平、防水層做 2～3 道，淋浴牆面上到 180cm 以上，洩水坡度抓 1/100～1/50，再做 24～48 小時閉水試驗，確認樓下天花板沒有反應才貼磚。

壁癌成因是水從外面進來，油漆與批土只能撐半年到一年。順序是先找到水源，可能是外牆裂縫、窗框縫、樓上浴室或管線滲漏，止水後再打除見紅磚或 RC，做防水或滲透結晶處理，最後粉刷。天花板漏水若來自樓上還牽涉鄰居協調，要先談好再排工期。

結構部分，鋼筋外露、樓板裂縫與混凝土剝落一定要處理，做法是打除鏽蝕面、除鏽塗防鏽底漆、以修補砂漿回填，每處 8,000～40,000 元。拆除承重牆與剪力牆是絕對不能碰的紅線，要動格局只能拆隔間牆，不確定就請結構技師到現場判定。

鋁窗更換、排水管與糞管：最常被漏掉的三項

鋁窗有兩種做法。乾式（套窗）保留舊框、新框直接包覆，不動泥作，工期 1～2 天，缺點是窗框變厚、開口縮小 3～5cm。濕式是拆除舊框重新立框、泥作填縫，開口不變、水密性最好，但會動到牆面與油漆。外牆已有滲水就直接做濕式。

1 才約 30cm×30cm，含拆除與泥作與否差異大，2026 年行情僅供參考。

排水與糞管最容易被漏掉。老屋鑄鐵管內壁結垢、管徑剩不到一半，浴室改位置更要注意：糞管口徑通常是 4 吋，橫向拉管每 1 公尺要有約 1～2cm 的落差，位移超過 60cm 就要墊高地板或做假地板，這會直接吃掉室內高度。

老屋翻新價格怎麼抓：屋齡與每坪費用區間

老屋翻新價格的差距，八成來自要不要動基礎工程，而不是材料等級。

以室內實際坪數計算，不含家電與活動家具，2026 年行情僅供參考。

坪數小反而每坪更貴。衛浴與廚房單價最高，坪數愈小攤提在每坪的比重愈高，15 坪老公寓的每坪單價通常比 40 坪高兩成。不同屋況的總價結構可搭配裝潢費用的分項佔比表一起看。

能不能只做局部？哪些能省、哪些絕對不能省

預算不夠可以分期，但分法要對。判準只有一個：這件事日後單獨施作，需不需要拆掉已完成的裝潢。

分期原則參考，實際依現場屋況判斷。

另外要注意法規。變更分間牆、天花板或影響防火避難設施時，依建築物室內裝修管理辦法可能要申請室內裝修審查許可，六層以上或供公眾使用的建築物尤其要注意，細節可看室內裝修許可。沒申請就動格局，日後賣屋或被檢舉都會出問題。

工期與居住安排：搬家、倉儲與租屋成本

老屋翻新沒辦法邊住邊做，光是拆除與泥作階段的粉塵與斷水斷電就無法居住。

合計約 90～150 天，遇雨季、缺工或追加會再延長，僅供參考。

這段時間的成本一定要編進預算：雙北租屋每月約 2～4 萬元、自助倉儲每月 3,000～8,000 元、搬家一趟 8,000～20,000 元且通常要搬兩趟。四個月算下來 10～20 萬元，等於一間浴室的錢，很多屋主開工前才發現漏算。

拆除前該做的檢查與最常見的追加

1. 下雨天去看一次。外牆、窗邊與陽台的滲水痕跡只有下過雨才看得出來，晴天幾乎驗不到。
2. 測水壓與排水。各出水口同時開，看水量是否下降；地板排水口倒兩桶水看退水速度。
3. 看總開關箱。迴路數、有沒有漏電斷路器、是不是單相二線，決定電力升級的費用。
4. 敲牆與看天花板。空心聲代表磁磚已剝離；天花板水漬要往樓上追。
5. 問管道間。公寓的排水與糞管常是整棟共用，單戶要換管需要鄰居同意。
6. 調閱原始平面圖。確認哪幾道是承重牆或剪力牆，避免拆錯。

最常見的追加集中在三件事：拆到才發現的漏水與壁癌、鋼筋外露與樓板裂縫、管道間共用導致無法單獨換管。這三項在拆除前無法完全確認，因此老屋的預備金建議抓到總價 15%，比新成屋的 10% 更高。

老公寓與電梯大樓的老屋翻新差在哪

同樣屋齡，建物型態會直接影響費用與工期。

無電梯老公寓：材料與廢料靠人力上下樓，四樓以上通常每層加收搬運費，25 坪清運費可能比大樓高 30～50%。好處是施工時間彈性、沒有管委會限制；壞處是排水與糞管多為整棟共用，單戶換管要協調鄰居，頂樓還常要一起做防水隔熱，這點和透天裝潢的頂樓工程類似。

電梯大樓：要向管委會申請施工、繳交保證金 2～10 萬元、做電梯與公共區域保護，施工時間多半限制在平日與週六的 08:00～17:00，管委會規定嚴格的社區，工期會直接拉長兩到四週。報價單一定要確認有沒有含保護工程與保證金，這兩項常被漏掉，加起來 3～8 萬元跑不掉。